Kommer det et boligkrakk i Norge?

3D Image Of House With Graph Falling

Realprisen på boliger er nå over 20 ganger høyere enn den var i 1819. Standarden på boliger har riktignok endret seg betydelig siden 1819. Kanskje er det rimelig at dagens boliger har vesentlig høyere realpris enn for 200 år siden. Men tallene er basert på et representativt utvalg boliger. Det vil si at man sammenlikner prisene på mest mulig tilsvarende eneboliger og leiligheter. Riktignok har en moderne enebolig flere fasiliteter nå enn i 1819, men 20 ganger høyere pris er i høyeste laget. Hvis man skulle solgt et konservert hus fra 1819 i dag så ville man sannsynligvis fått minst 25 % av prisen på et nytt hus med tilsvarende beliggenhet, tomt og størrelse. Sannsynligvis ville man fått mer enn 25 % enn prisen av et nytt hus siden det er mange som jakter på oppussingsobjekter. Så en realpris på maksimalt fire ganger mer i 2016 enn i 1819 kunne vært forståelig.

Realprisen er forøvrig korrigert for inflasjon ved at de reelle prisene er delt på konsumprisindeksen. Uten korreksjon for inflasjon ville prisene sikkert vært over 2000 ganger høyere for en enebolig nå enn i 1819.

Hvis realprisen hadde steget jevnt og trutt siden 1819 så ville det neppe vært fare for et plutselig boligkrakk nå. Men realprisen har på ingen måte steget jevnt og trutt. Tvert i mot viser grafene i kildene under at det har vært en rekke krakk opp gjennom tidende. Det siste krakket startet i 1988 da realprisindeksen falt fra 10 til under 6 på bare 2-3 år. Veksten var omtrent like bratt fra 6 i 1983 til 10 i 1988. Man kan trygt kalle det en boble når grafen går nesten rett opp som en rakett på fem år og så styrter ned igjen enda fortere.

Det som er illevarslende er at realprisen har samme vinkel på «rakettbanen» fra 1993 til dagens dato som fra 1983 til 1988. Grafen går nesten rett til værs fra en indeks på 6 i 1993 til over 20 i dag. Boligene har ikke blitt så mye bedre på denne tiden at man kan forsvare denne økningen. De største forskjellene er at nye eneboliger nå har fått balansert ventilasjon, litt tykkere isolasjon og fiberbredbånd. Det forklarer ikke den høye realprisen sammenliknet med 1993. Noen eksperter prøver å forklare det med økt innvandring, og at det har blitt flere singel-husholdninger som har lagt økt press på boligmarkedet.

Saken er at imidlertid at befolkningens størrelse ikke påvirker realprisen. De landene det har kommet flest innvandrere fra er Polen, Litauen og Sverige, og mange av de jobber som bygningsarbeidere. Flere folk gir flere hender i arbeid. Så det går opp i opp. Når det gjelder både skilsmisser og separasjoner så har det gått jevnt og trutt nedover siden 2004. Folk skilles og separeres sjeldnere enn før og holder lenger sammen i følge tallene fra SSB. Antall par som gifter seg pr år har holdt seg veldig stabilt de siste 40 årene.

Så motargumentene mot at vi er i en boligboble henger ikke på greip. Det holder å se på realprisgrafen så ser man at det er en rakett som går nesten rett opp. Spørsmålet er hvor langt ned prisene går etter neste finanskrise. Ut i fra den historiske grafen for det siste krakket så tyder det på at realprisen skal ned på samme nivå som før boblen begynte. Det vil si litt høyere reell pris enn i 1993 siden vi har hatt en del inflasjon siden da. Men fra en indeks på 20 til 6 så betyr det en reduksjon til 30 % av dagens pris.

Fremtiden er uansett vanskelig å spå. Veksten kan fortsette noen år til. Vi kan få en hyperinflasjon som i Venezuela eller en deflasjon. Alt er mulig når pengene vi bruker ikke er knyttet til gull, sølv eller satt til et fast antall som med Bitcoin. At bankene kan låne ut 10 ganger mer penger enn de forvalter gjør ikke saken bedre.

Hvis jeg eide en bolig i Norge nå, så ville jeg straks solgt og leid en bolig i stedet. Pengene fra salget ville jeg brukt til å slette all gjeld. Resten ville jeg plassert i gull, sølv, bitcoins og billig eiendom i utlandet. I Danmark har de nylig vært gjennom et krakk så der kan du kjøpe en enebolig på Jylland fra 250.000 kroner og oppover.

Kilder:

https://www.magma.no/er-det-boligboble-i-norge

http://gullforolje.blogspot.no/2013/04/norske-realboligpriser-1819-2011.html

https://www.ssb.no/befolkning/statistikker/ekteskap/aar-hovudtal/2016-02-19

https://www.ssb.no/innvandring-og-innvandrere/nokkeltall

 

Be the first to comment on "Kommer det et boligkrakk i Norge?"

Leave a comment